“El boom pandèmic de les vendes d’habitatges s’ha acabat”: les taxes hipotecàries es disparen al nivell més alt des del 2009 a mesura que la Fed pressiona el mercat immobiliari


Les taxes hipotecàries s’estan disparant gràcies a la Fed, però els compradors que puguin superar aquest difícil i canviant mercat seran recompensats.

La hipoteca a tipus fix a 30 anys va ser una mitjana del 5,27% durant la setmana que va acabar el 5 de maig. segons les dades publicades per Freddie Mac FMCC,
+0,81%
dijous. Això suposa un augment de 17 punts bàsics respecte a la setmana anterior: un punt bàsic és igual a una centèsima part de punt percentual, o l’1% de l’1%.

Això representa el punt més alt per al producte hipotecari de referència a 30 anys des de l’agost de 2009. Per posar-ho en context: l’última vegada que les taxes hipotecàries van ser tan altes, Barack Obama feia uns mesos en el seu primer mandat com a president, la nació estava en les profunditats de la Gran Recessió i Instagram encara s’havien de llançar.

El tipus mitjà de la hipoteca a tipus fix a 15 anys va augmentar 12 punts bàsics durant la setmana passada fins al 4,52%. La hipoteca de tipus ajustable híbrida a 5 anys indexada al Tresor va tenir una mitjana del 3,96%, 18 punts bàsics més que la setmana anterior.

Les taxes hipotecàries es comparen aproximadament amb el rendiment de la nota del Tresor a 10 anys TMUBMUSD10Y,
3,086%.
Però la diferència entre la taxa mitjana de la hipoteca a 30 anys i la del Tresor a 10 anys s’ha ampliat recentment.

Des del final de la Gran Recessió, el diferencial entre ambdues ha estat de mitjana 1,7 punts percentuals, però actualment se situa per sobre del 2%. Si el diferencial fos més proper als nivells històrics, la hipoteca a tipus fix a 30 anys encara estaria per sota del 5%.

La Reserva Federal és en gran part la culpable del fet que les taxes hipotecàries van augmentar a un ritme més ràpid del que es podria esperar, segons l’anàlisi d’Odeta Kushi, economista en cap adjunt de l’asseguradora de títols First American FAF.
-2,95%.
Els inversors que compren valors garantits per hipoteques ja han tingut en compte les expectatives que la Reserva Federal continuarà augmentant els tipus durant aquest any en la seva visió del mercat hipotecari.

Els prestadors, en conseqüència, han d’augmentar les taxes que ofereixen als consumidors perquè puguin continuar venent els seus préstecs als inversors; aquestes vendes són les que generen els fons utilitzats per produir més hipoteques.

“Tot i que una mica d’enduriment addicional de la Fed ja s’incorpora a les taxes hipotecàries mitjanes actuals, és probable que la pressió inflacionista contínua impulsi encara més les taxes hipotecàries en els propers mesos”, va dir Kushi.

L’augment dels tipus d’interès a curt termini no és l’única manera en què la Fed influeix en el mercat hipotecari. El mateix banc central ha estat un comprador de valors garantits per hipoteques des de l’inici de la pandèmia. Així que ara que la Fed reduirà el seu balanç de bons, inclosos aquests valors, podria haver-hi un impacte en la liquiditat del mercat hipotecari. Els prestadors haurien de compensar la diferència augmentant les taxes.

Les dades recents del mercat de l’habitatge han demostrat l’efecte massiu que l’augment de les tarifes ha tingut sobre els compradors d’habitatges. “L’auge pandèmic de les vendes d’habitatges s’ha acabat i l’activitat ha tornat als nivells previs a la pandèmia”, van escriure l’economista nord-americà Alex Pelle de Mizuho Securities i l’economista en cap dels EUA Steven Ricchiuto en una nota d’investigació.

És evident que els reptes d’assequibilitat que suposa l’augment de les taxes i els preus més elevats han refredat la demanda entre els compradors d’habitatges. No obstant això, els llistats d’habitatges segueixen sent pocs i distants. Això significa que probablement els preus de les cases continuaran creixent, encara que a un ritme més lent, ja que fins i tot amb un grup reduït de compradors no hi ha prou propietats per créixer, diuen els analistes.

I hi ha la possibilitat que l’augment dels tipus d’interès també pugui frenar l’oferta d’habitatges en venda. “Els propietaris d’habitatges existents estan bloquejats quan la seva taxa hipotecaria actual està per sota de la taxa hipotecaria vigent del mercat, perquè hi ha un desincentiu financer per vendre les seves cases i comprar una casa nova a un tipus hipotecari més alt”, va dir Kushi.

La majoria dels economistes preveuen que el mercat de l’habitatge s’està equilibrant, el que significa que les guerres de ofertes i les contingències aviat podrien convertir-se en cosa del passat.