Per què els lloguers d’oficines de Londres amb prou feines es van moure malgrat un col·lapse de la demanda


  • 45 Walkie Talkies d’espai buit
  • Els llogaters demanen més als seus propietaris

Les lleis de l’oferta i la demanda són senzilles. L’abundància d’oferta fa que els preus baixin. Al mercat d’oficines de Londres post-Covid, però, les coses no semblen tan senzilles.

Segons dades de l’empresa de dades immobiliàries CoStar, el boom del treball des de casa significa que actualment hi ha 31 milions de peus quadrats d’oficines buides a la capital, l’equivalent a 45 edificis de Walkie Talkie. La xifra és la més alta que ha vist CoStar des que va començar a registrar les dades el 2005. Ni tan sols durant la caiguda financera del 2008 CoStar va registrar una quantitat més gran d’oficines buides.

Tot i això, malgrat aquesta abundància d’oferta, els lloguers principals de Londres només van caure un 1% respecte al seu pic anterior a la Covid-19 i ara són només un 0,8% més baixos que abans de la pandèmia.

Com han aconseguit els propietaris d’oficines mantenir els lloguers tan estables malgrat les hectàrees d’espai buit? La resposta breu és que els propietaris d’oficines, com ara els jugadors llistats Terra britànica (BLND), Landsec (PAÍS), Derwent (DWT), Helicoïdal (HLCL) i Great Portland Estates (GPE) – es veuen obligats a oferir més als llogaters a canvi del mateix lloguer.

“En el seu dia feies el tradicional ‘deixar i oblidar'”, va dir Marcus Phayre-Mudge, gestor de fons d’inversor de valors immobiliaris. TR Property Investment Trust (TRY). Ara, però, ha dit que les expectatives dels llogaters són més grans.

El més contundent i popular dels incentius que s’ofereixen són els que s’anomenen períodes “sense lloguer” en què s’exceptuen un nombre de mesos de lloguer per tal que l’inquilí signi a la línia de punts. Segons les dades de Carter Jonas, això va passar molt més durant la pandèmia que en els anys anteriors, cosa que va tenir l’impacte de sesgar molt les xifres de lloguer dels titulars.

Dit d’una altra manera, tot i que el lloguer principal dels contractes d’arrendament al mercat d’oficines de Londres amb prou feines va canviar respecte a la pre-Covid, els períodes sense lloguer es van allargar, cosa que va significar que els ingressos reals per lloguer que van rebre els propietaris d’aquestes ofertes van baixar molt més que els les xifres de lloguer de titulars impliquen.

Carter Jonas va tenir en compte aquests períodes sense lloguer a les seves dades per calcular el que anomena el lloguer “net efectiu”. Aquesta figura pinta una imatge molt diferent. Pre-Covid, els lloguers efectius nets segueixen gairebé exactament el lloguer dels titulars, però després que Covid assolís el lloguer efectiu net d’un lloguer d’oficines de Londres de cinc anys va baixar un 8 per cent des del segon trimestre del 2020 fins al segon trimestre del 2021, ja que els lloguers dels titulars amb prou feines mogut. Aquesta xifra efectiva de lloguer neta ha tornat des d’aleshores a un 3% per sota dels nivells anteriors a la Covid, de mitjana, però varia molt entre diferents parts de la capital.

No obstant això, fins i tot les xifres de lloguer nets de Carter Jonas no expliquen tota la història. En part, això es deu al fet que només s’apliquen a l’extrem superior del mercat, el que els propietaris d’oficines anomenen espai “de grau A”. Si s’inclogués a les dades tot el mercat d’oficines de Londres, el cap de representació de llogaters de Carter Jonas, Michael Pain, va dir que els lloguers efectius nets serien encara més baixos.

El que estem veient és l’aparició del que Pain i molts altres descriuen com un “mercat de dos nivells” on l’espai de grau A opera en un món diferent del mercat d’oficines en conjunt. Savills (SVS) calcula que el 91 per cent de tot l’espai llogat recentment a la ciutat de Londres durant l’any fins al juny era de grau A en comparació amb un 67 per cent de mitjana a llarg termini abans de la pandèmia. En resum, les oficines de la capital que estan acumulant pols són l’estoc de baixa qualitat, mentre que les oficines de més qualitat atrauen llogaters disposats a pagar els nivells de lloguer pre-Covid o gairebé pre-Covid.

Pain també ha observat casos de reducció de la mida dels inquilins d’un espai de grau B més gran a un espai de grau A més petit. El llogater estalvia diners i el mercat d’oficines pot registrar nivells de lloguer més alts. “En resum, el que estem trobant és que els inquilins es redueixen en termes de quantitat d’espai, però la qualitat de l’espai està augmentant”, va dir.

Els propietaris que figuren a la llista tracten gairebé exclusivament en espais de grau A, de manera que la decisió de Carter Jonas només d’incloure l’espai de grau A a les seves xifres de lloguer efectives netes ofereix una imatge força clara del seu mercat.

No obstant això, Pain va afegir que fins i tot això amaga el fet que s’han fet altres concessions. Va dir que, mentre que alguns mesos de lloguer es van renunciar en forma de períodes lliures de lloguer, el pagament d’altres mesos només es va ajornar, sobretot durant el Covid, amb l’acord que els llogaters tornarien al propietari quan poguessin fer-ho. Aquestes ofertes no es reflecteixen en el titular ni en les xifres efectives netes, la qual cosa ha tingut l’impacte de mantenir els lloguers del mercat al mateix nivell alhora que també ha deixat els llogaters.

A més, Pain va dir que un nombre creixent d’inquilins, especialment les petites i mitjanes empreses, demanen oficines totalment equipades als seus propietaris perquè es puguin instal·lar preparats per començar a treballar des del primer dia. En el passat, els llogaters pagaven a un contractista extern per avançat per aquesta feina, però demanant als propietaris que ho fessin, el cost es pot estendre durant diversos anys en forma de lloguer més elevat.

Una altra concessió popular de propietaris no costa absolutament res: més flexibilitat. Mentre que els contractes d’arrendament de 25 anys poden haver estat habituals en el mercat d’oficines del passat, l’augment i la popularitat del treball flexible ha fet que els propietaris hagin acceptat contractes cada cop més curts. Les dades de BNP Paribas Real Estate revelen que la durada mitjana del lloguer d’un edifici d’oficines al centre de Londres ha baixat d’11,6 anys el 2013 a 6,4 anys el 2022.

Com passa amb els equipaments d’oficines, els agents d’oficines han observat que aquesta tendència és més forta entre les petites i mitjanes empreses. “L’ocupant més petit requereix aquest nivell de flexibilitat”, va dir Ben Thomson, cap de representació de llogaters de BNP Paribas Real Estate. “I el Covid només ha agreujat aquesta tendència”.

Carter Jonas’ Pain va afegir que els llogaters normalment estaven disposats a pagar més per aquests contractes d’arrendament més curts, que com tota la resta ajuda a mantenir els lloguers alts. Això no vol dir que hagi vist desaparèixer contractes d’arrendament llargs, però s’estan negociant en condicions més favorables als inquilins. “Els llogaters que prenen contractes de lloguer més llargs volen un període de lloguer més llarg per fer-ho”, va dir.

Hi ha un incentiu més que ajuda a mantenir alts els lloguers, però aquest no prové dels propietaris. Des que va començar la pandèmia, el govern ha introduït un conjunt de mesures que han reduït els pagaments de les tarifes comercials de l’empresa per evitar que s’enfonsin. Amb les empreses que paguen menys diners en tarifes comercials del que farien normalment, Pain va dir que els llogaters han estat més capaços de pagar el lloguer a nivell de mercat del que haurien estat d’una altra manera.

Tot i que aquesta combinació de factors ha mantingut el lloguer dels titulars de moment, el jurat encara està pendent de si es mantindrà així. TR Capital de Phayre-Mudge té accions en alguns dels grans propietaris d’oficines que cotitzen, però fins i tot admet que si arriba una recessió els lloguers baixaran, argumentant que hi ha “una correlació molt forta entre el creixement de l’ocupació i els lloguers”.

“Per tant, si entrem en recessió, els lloguers cauran. Però el motiu no serà perquè tu o jo vam ser prou intel·ligents per predir la popularitat de treballar des de casa”.